Wo Käufer in die Falle tappen
Bei einem traspaso zahlt der Käufer eine hohe Ablöse für einen Betrieb, dessen Mietvertrag bald endet, dessen Lizenz die tatsächliche Tätigkeit nicht abdeckt oder dessen Vermieter die Übertragung ablehnen kann. Die Ablöse ist verloren, wenn der Betrieb nicht weitergeführt werden kann.
Was wir prüfen
| Bereich | Was wir prüfen |
|---|---|
| Gewerbelizenz | Dass sie existiert, Tätigkeit, Kapazität und Öffnungszeiten abdeckt und übertragbar ist |
| Mietvertrag | Laufzeit, Mietanpassung, Übertragung, Rechte des Vermieters, Sicherheiten |
| Räume | Bauplanerische Nutzung, Schwarzbauten, Terrassen |
| Konzessionen | Strand- und Küstenkonzessionen und ihre Laufzeit |
| Verbindlichkeiten | Personal, Steuern, Lieferanten und offene Bußgelder |
Gebäude kaufen oder Räume mieten
Der Kauf einer Gewerbeimmobilie folgt denselben Schritten wie jeder Kauf, mit zusätzlicher Prüfung der zulässigen Nutzung und bestehender Mieter. Die Miete von Geschäftsräumen richtet sich vor allem nach dem Vertrag: Miete, Laufzeit, Kaution, Umbauten, Übertragung und das Ende des Vertrags. Wir verhandeln Mietverträge für Mieter und Vermieter.
Betriebsübernahme
Übernehmen Sie einen laufenden Betrieb, prüfen wir, ob der Mietvertrag die Übertragung erlaubt, was der Vermieter verlangen kann, ob die Lizenz auf Sie übergehen kann und welche Verbindlichkeiten beim Verkäufer bleiben. Der Vertrag sollte Inventar, Personal und Schulden auflisten und Sicherheiten enthalten.
Hotels, Agroturismos und touristische Betriebe
Touristische Unterkünfte brauchen eigene Genehmigungen, getrennt von Lizenzen für Ferienvermietung. Landhotels und Agroturismos auf rustikalem Boden müssen besondere Regeln erfüllen. Siehe Tourismus- und Mietlizenzen und Wirtschaftsanwalt auf Ibiza.
Für Streit mit Vermietern oder Verkäufern siehe Immobilienstreitigkeiten. Ibiza.law ist die Ibiza-Praxis von Castell.law.
Ein veranschaulichendes Beispiel
Typische Situation aus unserer Praxis, kein bestimmter Mandant. Einem Investor wurde eine Strandbar bei Sant Antoni mit hoher Ablöse angeboten, beworben mit "allen Lizenzen". Unsere Prüfung ergab: Die Terrasse lag auf öffentlichem Grund mit jährlich erneuerter Genehmigung, eine Musiklizenz gab es nicht, und ein Teil des Betriebs hing an einer auslaufenden Küstenkonzession. Der Investor verhandelte den Preis neu und machte einen Teil davon von der Erneuerung der Genehmigungen abhängig.
Vor Unterschrift oder Zahlung: fragen Sie einen Anwalt
Schicken Sie uns das Dokument, das Exposé oder eine kurze Schilderung. Ein Anwalt sagt Ihnen, worauf es ankommt, was es Sie kosten könnte und was als Nächstes zu tun ist.
Fragen zu Gewerbeimmobilien auf Ibiza
Kann der Vermieter eine Betriebsübernahme verhindern?
Das hängt vom Mietvertrag ab. Viele verlangen Zustimmung oder geben dem Vermieter Rechte bei der Übertragung, daher muss das vor jeder Ablöse geprüft werden.
Geht die Gewerbelizenz mit dem Betrieb über?
Meist kann sie durch Mitteilung des Inhaberwechsels übertragen werden, wenn sie zur tatsächlichen Tätigkeit und zu den Räumen passt.
Sind Gewerbemietverträge in Spanien geregelt?
Vor allem durch den Vertrag; das Mietgesetz gilt, wo der Vertrag schweigt.
Vertreten Sie auch Vermieter?
Ja, wir entwerfen und verhandeln Mietverträge und machen Ansprüche für Vermieter und Mieter geltend.