Wo Käufer in die Falle tappen
Auf rustikalem Boden auf Ibiza sind Arbeiten ohne Genehmigung oft nicht legalisierbar, und manche Verstöße können noch Jahre später verfolgt werden. Ein Gästehaus, ein Pool oder eine geschlossene Veranda, die im Exposé Wert schaffen, können zur Abrissverfügung werden oder eine Mietlizenz verhindern.
Was wir bei einer Villa oder Finca auf Ibiza prüfen
| Bereich | Was wir prüfen | Warum es wichtig ist |
|---|---|---|
| Bodenklassifizierung | Rustikal oder städtisch, Schutzkategorien, Inselplan | Entscheidet, was gebaut, erweitert oder legalisiert werden kann |
| Gebäude | Genehmigung für Haus, Nebengebäude, Pool und Terrassen | Schwarzbauten gehen auf den Käufer über |
| Bewohnbarkeit | Cédula de habitabilidad und legale Wohnnutzung | Nötig zum Wohnen, für Versorger und Vermietung |
| Wasser und Abwasser | Brunnen, Zisternen, Wasserversorgung, Klärgrube | Viele Fincas haben keinen Anschluss an das öffentliche Netz |
| Zufahrt und Grenzen | Wegerecht, eingetragenes gegenüber tatsächlichem Grundstück | Streit um Zufahrten ist auf dem Land häufig |
| Küste und Schutzgebiete | Küstendienstbarkeiten, Naturschutz, Denkmalschutz | Begrenzen Arbeiten und Renovierung |
| Vermietung | Lizenz für Ferienvermietung, Kapazität, Zonen | Davon hängt die Mieteinnahme ab |
Rustikaler Boden auf Ibiza
Rustikaler Boden ist geschützt, um die Landschaft der Insel zu bewahren. Bestehende Häuser dürfen in der Regel genutzt und instand gehalten werden, aber Erweiterungen, Neubauten und Nutzungsänderungen sind begrenzt und brauchen besondere Genehmigungen. Wurden Arbeiten ohne Genehmigung ausgeführt, hängen die Möglichkeiten davon ab, wann sie erfolgten, auf welcher Bodenkategorie die Finca liegt und ob der Verstoß noch verfolgt werden kann. Wir erklären, wo jedes Gebäude steht und was das für Preis, Vertrag und Pläne bedeutet. Siehe Baurecht auf Ibiza.
Pools, Gästehäuser und Nebengebäude
Bei Pools, Gästehäusern, Garagen, Pergolen und geschlossenen Terrassen treten die meisten Probleme auf. Wir vergleichen Genehmigungen und Katastereintrag mit Luftbildern und der Immobilie selbst. Ist etwas nicht gedeckt, schlagen wir Lösungen im Vertrag vor: Preisnachlass, Einbehalt, Pflicht des Verkäufers zur Legalisierung vor dem Notartermin oder, wenn das Risiko zu hoch ist, den Verzicht auf den Kauf.
Wasser, Klärgrube und Zufahrt
Viele Fincas im Norden und im Inselinneren hängen von Brunnen, Zisternen oder Wasserlieferungen und von privaten Kläranlagen ab. Brunnen brauchen eine Genehmigung, die Klärgrube muss den geltenden Vorschriften entsprechen. Außerdem prüfen wir, ob die Zufahrt ein eingetragenes Wegerecht ist und nicht nur vom Nachbarn geduldet wird.
Villen mit Meerblick und an der Küste
Klippenvillen in Es Cubells, Cala Vadella oder Roca Llisa und Häuser nahe am Strand können vom Küstengesetz betroffen sein: öffentliches Küstengut, Schutzstreifen und Grenzen für Renovierungen. Siehe Küstenimmobilien auf Ibiza.
Mietlizenzen für Villen
Villen auf Ibiza dürfen nur mit gültiger Lizenz für genau dieses Objekt an Touristen vermietet werden, und neue Lizenzen sind sehr knapp. Wenn der Preis Mieteinnahmen enthält, muss die Lizenz geprüft und zur Vertragsbedingung gemacht werden. Siehe Anwalt für Ferienvermietung.
Von der Prüfung zum Vertrag
Die Ergebnisse fließen in den Arras-Vertrag: Bedingungen, Garantien des Verkäufers, Einbehalte und bei Bedarf ein technisches Gutachten eines Architekten. Danach beurkunden wir beim Notar und lassen Ihr Eigentum eintragen. Beginnen Sie mit unserem Immobilienanwalt-Service oder dem Ratgeber zum Kauf auf Ibiza. Ibiza.law gehört zu Castell.law.
Vor Unterschrift oder Zahlung: fragen Sie einen Anwalt
Schicken Sie uns das Dokument, das Exposé oder eine kurze Schilderung. Ein Anwalt sagt Ihnen, worauf es ankommt, was es Sie kosten könnte und was als Nächstes zu tun ist.
Fragen zum Kauf einer Villa oder Finca auf Ibiza
Darf ich eine Finca auf rustikalem Boden auf Ibiza erweitern?
Manchmal, in engen Grenzen und mit besonderen Genehmigungen. Es hängt von Bodenkategorie, bestehenden Gebäuden sowie Insel- und Gemeinderecht ab.
Was, wenn der Pool keine Genehmigung hat?
Das hängt vom Boden und vom Datum der Arbeiten ab. Wir prüfen, ob er legalisierbar ist, und bilden das Risiko in Preis oder Vertrag ab.
Braucht eine Finca einen Anschluss an das Wassernetz?
Nein, viele nutzen Brunnen oder Zisternen, aber Brunnen müssen genehmigt sein und die Versorgung muss für das Haus ausreichen.
Darf eine Villa mit Vermietungshistorie an Touristen vermietet werden?
Nur mit gültiger Lizenz für dieses Objekt und diese Kapazität. Frühere Buchungen beweisen nicht, dass eine Lizenz existiert.